Покупка недвижимости в Италии

Италия, с её богатой историей, великолепными пейзажами и знаменитой кухней, привлекает множество иностранцев, желающих приобрести здесь недвижимость. В этой статье мы представляем пошаговое руководство, которое поможет вам осуществить покупку недвижимости в Италии.

Основные шаги для успешной покупки недвижимости в Италии

1. Получение кода налогового номера (Codice fiscale)

Первым шагом в покупке недвижимости в Италии является получение налогового номера, который необходим для всех видов финансовых и правовых операций в стране. Этот номер можно получить в налоговой службе Италии или через консульства Италии за границей. Процесс включает подачу заявления и предоставление документов, подтверждающих личность.

2. Подбор недвижимости и проверка юридической чистоты

Выбор подходящей недвижимости – ключевой момент в процессе покупки. Важно провести тщательную проверку объекта на предмет законности прав собственности, отсутствия долгов и правильности оформления документов. На этом этапе целесообразно воспользоваться услугами надёжного агента по недвижимости и нанять адвоката, который специализируется на сделках с недвижимостью.

Обращаем ваше внимание, что можно организовать покупку недвижимости полностью удаленно, через подписание доверенности. Но, исходя из нашего опыта, покупатели предпочитают приехать, чтобы посмотреть объект «вживую» и присутствовать на сделке.

3. Предложение о покупке и резервировании объекта

Когда объект выбран, Покупатель делает предложение о покупке (Proposta di acquisto), в котором он заявляет о своих намерениях, обозначает основные условия сделки (стоимость, сроки, порядок расчетов). На данной стадии особенно ценно участие профессионального агента – он поможет согласовать наиболее выгодные условия сделки, договориться о встречных уступках и компромиссах. Если взаимопонимание достигнуто, то наступает следующий этап.

4. Заключение предварительного договора и внесение задатка

После согласования основных условий покупки выбранного объекта, покупатель и продавец подписывают предварительный договор (Contratto preliminare di vendita или его сокращенно  называют compromesso), который устанавливает конкретные условия сделки и осуществляется внесение задатка (обычно около 10-30% от стоимости недвижимости). Задаток вносится продавцу напрямую (в отличие от привычного нам задатка агенству недвижимости). Этот шаг закрепляет обязательства сторон перед окончательным подписанием сделки.  Для максимальных гарантий стиабильности сделки предварительный договор можно зарегистрировать в реестре недвижимости.

Важно! Если при покупке недвижимости покупатель планирует воспользоваться ипотекой, то данный факт необходимо прописать в предварительном договоре с условием, что если по каким-либо причинам ипотека не будет одобрена, то Покупатель получит обратно сумму внесенного задатка в полном объеме.

5. Оформление сделки у нотариуса

Окончательное оформление покупки происходит в присутствии нотариуса, который проверяет все документы и удостоверяет договор купли-продажи (Rogito notarile di compravendita). Нотариус также гарантирует, что сделка соответствует итальянскому законодательству. После подписания документов покупатель уплачивает оставшуюся сумму и налоги.

6. Регистрация собственности

Последний этап — это регистрация собственности в Публичном реестре и постановка на учет в Земельном кадастре. Это закрепляет права владения и обеспечивает юридическую защиту новому владельцу.

Покупка недвижимости в Италии сопровождается различными налогами и сборами,  а именно:

• Налог на регистрацию (Registro) – от 200 евро (при покупке недвижимости у застройщика) до 9% от стоимости жилья (при покупке на вторичном рынке у частного или юридического лица).
• Кадастровый (Catastale) – от 50 до 200 евро
• НДС (IVA): от 10% до 22% (зависит от класса жилья – от эконом класса до класса люкс). Выплачивается только в случае приобретения жилья у застройщика.
• Нотариальные расходы и комиссии агента: эти расходы также необходимо учитывать и они составляют дополнительные 1-2% от стоимости недвижимости.

В Италии прямой связи между покупкой недвижимости и получением ВНЖ не существует. Иностранцы, покупающие недвижимость в Италии, не получают автоматически права на вид на жительство только на основании владения недвижимостью. Однако существует несколько типов разрешений на проживание в Италии, которые могут быть доступны иностранным инвесторам и покупателям недвижимости:

1. Программа получения ВНЖ в Италии для финансово независимых лиц через визу residenza elettiva (выбранное место жительства) позволяет заявителям получить временное разрешение на проживание в Италии при условии демонстрации достаточного годового пассивного дохода. Данная программа не обязывает заявителя именно покупать недвижимость, можно ее и арендовать, но в случае приобретения ваша недвижимость будет выступать в качестве подтверждения места проживания в стране. Данная виза доступна для заявителям из всех стран мира без ограничений.
2. Виза для туристов на длительный срок (виза «D»): это разрешение может быть выдано иностранцам, желающим оставаться в стране на срок более 90 дней без права работы. Они должны доказать, что у них есть медицинская страховка и достаточно средств для проживания (на данный момент эта опция для граждан РФ и РБ приостановлена).
3. Электронная виза для самостоятельных инвесторов: введена в последние годы, эта виза предназначена для иностранцев, готовых инвестировать значительные суммы в экономику Италии, включая недвижимость (на данный момент эта опция для граждан РФ и РБ приостановлена).

Таким образом, хотя покупка недвижимости сама по себе не дает права на получение ВНЖ, она может способствовать получению других типов разрешений на проживание в зависимости от обстоятельств.

Также не стоит забывать, что владение недвижимостью в Италии сопровождается обязательными налогами и расходами, о которых должен знать каждый потенциальный или текущий собственник. Давайте подробнее рассмотрим, с какими налогами и сборами могут столкнуться собственники недвижимости.

Налоги на недвижимость в Италии

3. IMU (ImpostaMunicipaleUnica) — это муниципальный налог, который комбинирует налог на землю и налог на здания. Ставка налога зависит от местоположения, типа и использования недвижимости. Собственники должны уплачивать IMU ежегодно и он ставляет0,4–0,76% от кадастровой стоимости.
4. TASI (TassasuiServiziIndivisibili) — налог на неделимые услуги, такие как освещение и дорожное обслуживание. TASI оплачивается вместе с IMU и рассчитывается на основе тех же критериев.
5. TARI (TassasuiRifiuti) — налог на вывоз мусора. Этот налог зависит от размера недвижимости и количества людей, проживающих в доме. TARI должен покрывать стоимость сбора и утилизации мусора.
6. Страхование недвижимости. Оно является обязательным в Италии и взносы составляют 1%-2% от стоимости жилья ежегодно .
7. Подоходный налог необходимо будет выплатить в случае сдачи недвижимости в аренду. Есть 2 варианты расчета налога: стандартный, когда ставка колеблется от 23% до 43% и зависит от общей заявленной суммы дохода за год или режим Cedolare secca, который подразумевает единую ставку налога в 21% +2%  регистрационный налог. Выбор за собственником, но особенно при владении несколькими объектами недвижимости, вариант Cedolare secca становится все более выгодным.

Собственникам недвижимости в Италии следует регулярно проверять кадастровую оценку своей недвижимости, так как она влияет на сумму многих налогов.

В целом можно отметить, что несмотря на замедление темпов роста цен на недвижимость в Италии, покупка недвижимости в стране остается эффективным вариантом инвестиций или сохранения капитала. При этом арендные ставки растут существенно быстрее, что позволяет собственникам жилья получать все более высокий доход от сдачи его в аренду.