Покупка недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании является привлекательным вложением денег для многих иностранцев, и не последнюю роль в этом играет тот факт, что благодаря такому приобретению можно получить ВНЖ Испании (подробнее условия получения ВНЖ Испании можно посмотреть здесь). Однако покупка дома или квартиры может оказаться сложной без знания местных законов и правил. Ниже приводится подробное руководство, которое поможет вам сделать этот процесс как можно более плавным.

Обращаем ваше внимание, что можно организовать покупку недвижимости полностью удаленно, через подписание доверенности. Но, исходя из нашего опыта, покупатели предпочитают хотя бы один раз приехать, чтобы посмотреть объект «вживую» и поприсутствовать на сделке.

Основные шаги для успешной покупки недвижимости в Испании

1. Получение NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Первым шагом при покупке недвижимости в Испании является получение NIE, идентификационного номера для иностранцев. Этот номер необходим для выполнения всех финансовых операций и правовых сделок в стране. NIE можно получить в консульствах Испании за рубежом или непосредственно в полицейских участках в Испании. Процедура включает в себя заполнение анкеты и предоставление документов, подтверждающих вашу личность и цель получения номера.

2. Подбор недвижимости и проверка юридической чистоты объекта

Выбор и покупка недвижимости — волнующий момент. Важно не только тщательно выбрать сам объект, но и провести всестороннюю проверку его юридического статуса. Проверка должна подтвердить отсутствие обременений, долгов по налогам или коммунальным платежам, а также споров о праве собственности. Для этого целесообразно нанять местного адвоката, который специализируется на недвижимости.

При покупке недвижимости через Beyond наши клиенты получают возможность полной проверки недвижимости местными специалистами, с которыми мы работаем уже более 7 лет и которые также осуществляют полное юридическое сопровождние всей сделки.

3. Заключение предварительного договора и внесение задатка

После выбора объекта следует заключение предварительного договора, который устанавливает условия покупки (стоимость, сроки, схему оплаты) и предусматривает внесение задатка. Это обязывает продавца удерживать объект для покупателя, а покупатель, в свою очередь, подтверждает своё намерение приобрести недвижимость. Размер задатка обычно составляет от 5% до 10% от стоимости недвижимости. Обязанность по подготовке и заключению предварительного договора лежит на адвокате.

4. Оформление сделки у нотариуса

Оформление покупки недвижимости в Испании происходит всегда у нотариуса, там же проходит подписание акта о переходе права собственности. Нотариус не только подтверждает подлинность документов, но и проверяет, что все стороны понимают условия договора и что сделка соответствует испанскому законодательству. При подписании документов покупатель обычно выплачивает остаток суммы за приобретаемую недвижимость. В этот же день адвокат со стороны покупателя подает документы на регистрацию права собственности.

5. Регистрация собственности

Последний этап — регистрация права собственности в местном Реестре недвижимости. Это официально закрепляет ваши права как владельца и защищает вас от юридических проблем в будущем. В среднем это занимает 5-10 дней с момента проведения сделки и осуществляется при помощи адвоката.

Налоги и дополнительные расходы при покупке недвижимости

Покупка недвижимости в Испании сопряжена с различными обязательными налогами и сборами.

Например, при покупке вторичного жилья придется уплатить налог на передачу права собственности (ITP), который варьируется от 4% до 11% от стоимости приобретаемой недвижимости. Размер налога зависит от региона, где приобретается объект, а также от стоимости самого объекта – разница в сумме получается очень существенная. Поэтому данный аспект необходимо учесть уже на стадии подбора объекта.  Оплата данного налога должна быть осуществлена в течение 30 дней с момента купли-продажи.

Приведем ставки по наиболее популярным регионам:

Канарские острова,  включая Тенерифе, Лансароте, Фуэртевентура, Гран-Канария – ставка ITP  6,5%

Балеарские острова, включая Ибицу, Майорку, Менорку – ставка ITP  9%

Валенсийское сообщество – ставка ITP 10%

Каталония (в том числе, Барселона) – ставка ITP 10%

Сообщество Мадрид – ставка ITP 6%

Страна Басков, где находится Бильбао – ставка ITP 6%

При покупке жилья в новостройках взимается НДС (10%) и налог на юридические акты (от 0.5% до 1.5%). Но при этом нет перехода права и соответственно данного налога так же нет.

Кроме налогов взимаются обязательные нотариальные расходы и сборы за регистрацию права собственности, которые обычно составляют около 1-2% от стоимости объекта.

Таким образом, если суммировать дополнительные налоги и сборы, то надо быть готовым к тому, что они составят дополнительные 13 – 15% от стоимости недвижимости.

Кроме того, не стоит забывать, что само владение недвижимостью в Испании сопровождается обязательными налогами и расходами, о которых должен знать каждый потенциальный собственник.

Давайте подробнее рассмотрим, с какими налогами и сборами столкнутся собственники недвижимости в Испании:

1. IBI (ImpuestosobreBienesInmuebles) — это местный налог на недвижимость, который рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. IBI уплачивается ежегодно, и его ставка варьируется в зависимости от муниципалитета. При этом размер налога достаточно низкий и составляет 0,4-1,1% от кадастровой стоимости.
2. Налог на доходы от сдачи в аренду. Если собственность сдается в аренду, то собственник обязан платить налог на доходы. Для жителей Испании ставка налога зависит от величины дохода, а для нерезидентов она составляет фиксированные 24% (19% для граждан ЕС).
3. Налог на прирост капитала. При продаже недвижимости собственники могут столкнуться с налогом на прирост капитала, который рассчитывается как разница между ценой покупки и продажи объекта. Ставки могут варьироваться в зависимости от продолжительности владения активом и личных обстоятельств продавца, но обычно это 18% от разницы.

Собственникам недвижимости в Испании следует регулярно проверять кадастровую оценку своей недвижимости, так как она влияет на сумму многих налогов.

В целом можно утверждать, что покупка недвижимости в Испании – это хорошая инвестиция, если подойти к процессу грамотно. Правильно оформленная недвижимость в хорошем районе – это ликвидный актив, который только растет в цене. Всегда можно разобраться и сделать всё самостоятельно, но исходя из высокой стоимости потенциальных рисков, мы бы рекомендовали в данном вопросе обратиться к профессионалам.