"Золотая виза" Греции: ВНЖ за покупку недвижимости в 2026 году

Греция, окутанная бескрайней красотой, продолжает привлекать внимание инвесторов со всего мира. Золотая виза Греции работает с 2013 года, это одна из самых популярных европейских программ ВНЖ, особенно среди больших семей. Как получить ВНЖ Грециия для граждан РФ в 2026 году? Какие условия получения вида на жительство сейчас актуальны? Сколько стоит ВНЖ Греции? Отвечаем на все эти вопросы в нашей статье.

В последние годы европейские страны всё чаще усложняют правила получения вида на жительство за инвестиции, а программы ВНЖ через покупку недвижимости постепенно закрываются или становятся значительно менее доступными. На этом фоне Греция остаётся одной из немногих стран Европы, где по-прежнему можно получить ВНЖ на основании приобретения недвижимости. Инвестор приобретает ликвидный объект, который может приносить доход от аренды или расти в цене, и одновременно получает вид на жительство сразу на 5 лет с возможностью продления. Это делает греческую программу одной из самых привлекательных для тех, кто хочет совместить инвестиции в недвижимость с получением официального европейского статуса и доступом ко всем благам развитых западных стран, включая банковскую систему, систему образования и здравоохранения, возможностям по созданию и ведению бизнеса в Европе.

Кто может получить «Золотую визу» Греции?

Включить в заявление можно супруга или супругу, детей до 21 года и даже родителей обоих супругов. Этот тип визы может быть выдан даже неженатым партнёрам – для этого нужно будет подготовить отдельное соглашение.

Программа не дает возможности участвовать в ней гражданам РФ напрямую, однако, если у вас есть второй паспорт, вы имеете право участвовать в программе. Таким образом россияне, которые также являются гражданами Сант-Томе и Принсипи, Израиля, Вануату, Турции или любого другого государства, могут получить данный 5-летний ВНЖ без проблем.

В этом месте может возникнуть вопрос: если у меня нет другого гражданства кроме российского — что мне делать? Программа «Золотой визы» Греции для меня закрыта?

Ответ: программа для вас не закрыта — она просто превращается в 2-этапный проект, где на первом этапе вы оформляете второе гражданство, причем второе гражданство требуется только для одного главного  заявителя, а на втором этапе уже оформляете ВНЖ Греции.

Если обозначить по срокам и по стоимости — то наиболее быстрым и наименее затратным вариантом оформления второго гражданства является инвестиционное гражданство Сант-Томе и Принсипи. Данная программа позволяте оформить паспорт от 90 тысяч долларов за срок от 2 месяцев.

Процесс получения Золотой визы Греции устроен просто:

1. Выбор объекта для покупки
2. Покупка объекта лично в Греции или по доверенности
3. Получение налогового номера
4. Регистрация права собственности
5. Оплата налогов и государственных пошлин
6. Подача заявления на ВНЖ
7. Личный визит в Грецию для сдачи биометрии (по специальному приглашению)
8. Получение карточек резидента на 5 лет

Весь процесс занимает от 6 месяцев до 1 года, карточки ВНЖ выдаются сразу на 5 лет, а по истечению этого срока могут быть продлены еще на 5 лет, если сохраняется право собственности на объект. Дети могут продлевать статус максимально до возраста 23 лет.

Отдельно хочется отметить существенные положительные изменения правил оформления Золотой визы в 2025-2026 годах:

• В 2025 году разрешили подавать документы на ВНЖ в любом регионе Греции, вне зависимости от того, где была осуществлена покупка недвижимости (ранее только в регионе покупки). Данное правило позволило выбирать нименее загруженные регионы для подачи и, тем самым, решить столь значимую для инвесторов проблему очень длительных сроков рассмотрения, т.к. ранее данный процесс мог занимать более 2 лет. Теперь рассмотрение документов на ВНЖ может занимать всего 2-4 месяца.
• С 2026 года ввели еще одно существенное изменение — срок действия карточки ВНЖ теперь начинается с момента ее выдачи, а не с момента подачи документов на ВНЖ, как было ранее. Таким образом инвесторы получают полноценные 5 лет вида на жительство без каких-либо сокращений сроков.

Обзор цен на недвижимость в Греции

По данным Банка Греции, цены на жилье в Греции выросли на 41,3% за последние 5 лет. Согласно прогнозу Международного валютного фонда (МВФ), в ближайшие 5 лет инфляция в Греции составит 11,4%. При этом только за 2025 год  по официальным данным рынок недвижимости вырос на 8%, а в отдельных регионах рост составил до 12%.

Недвижимость в Греции, приобретенная по Золотой визе, может быть сдана в аренду, годовая доходность здесь от 2,7% до 5,4%, самый высокий процент при этом предлагается в Афинах, поскольку там хорошо развит рынок круглогодичной аренды, что крайне важно, так как недвижимость, приобретенная в рамках программы, разрешена в сдачу только в долгосрочную аренду. Острова же зарабатывают на аренде больше скорее в летний период – официальный туристический сезон с прямыми международными рейсами на острова длится только с 1 апреля по 1 ноября, в остальное время все перелеты осуществляются через Афины.

Среди самых популярных регионов для приобретения недвижимости можно выделить Афины, Салоники, полуостров Халкидики, а также такие известные острова, как Родос, Корфу, Крит, Самос и Миконос.

Какова же средняя цена на жилую недвижимость за квадратный метр во конце 2025 года по данным крупнейшего греческого сайта о недвижимости Spitogatos.

• Афины, центральные районы €2,250 за кв.м.
• Афины, южные районы €3,900 за кв.м.
• Салоники €2 120 за кв.м.
• Халкидики €2,500 за кв.м.
• Корфу €2,167 за кв.м.
• Крит, Ираклион €1,625 за кв.м.
• Миконос (Кикладские острова) €3,676 за кв.м.

Существует градация минимальной стоимости недвижимости для участия в программе, которая зависит от региона Греции.

От € 250,000 можно приобрести объекты по программе реновации, находящиеся в любом регионе страны. Очевидно, что данная опция пользуется повышенным спросом, поэтому в настоящее время существует достаточно большой выбор объектов недвижимости, которые подходят под условия программы «Золотой визы», которые уже прошли стадию согласования проекта реновации и которые находятся либо в финальной стадии строительства, либо уже готовы для заселения. Часть из них предлагается сразу с возможностью заключения договора на обслуживание управляющими компаниями, которые возьмут на себя не только вопрос поддержания  и ремонта  квартиры или дома, но и поиска арендаторов, контроля поступления оплаты и все остальные вопросы, связанные с недвижимостью.

В €800,000 установлена минимальная планка для популярных районов Греции: Аттика, в том числе Афины и Пирей, Салоники, Миконос, Санторини, Кос, Корфу, Крит, Родос.

Для остальных районов минимальная стоимость установлена в €400,000, она действует, в том числе, и для островов с населением менее 3100 человек

Преимущества греческого ВНЖ:

• Безвизовые путешествия по всем странам Шенгенского соглашения
• Возможность открытия счета в европейском банке
• Не требуется сдача экзамена по языку.
• Проживание в Греции не является обязательным.
• ВНЖ доступно для членов семьи инвестора: супруга, детей до 21 года и родителей обеих сторон.
• ВНЖ предоставляется на 5 лет с возможностью последующего продления при условии сохранности недвижимости или её замены на аналогичную по стоимости.
• После 5 лет проживания можно запросить ПМЖ. Гражданство доступно после 7 лет непрерывного пребывания.
• Купленное жилье можно сдать в аренду, ожидая доходность от 3 до 5% в год
• Инвестор не имеет обязательств становится налоговым резидентом Греции

Срок оформления греческой Золотой визы зависит от многих факторов – скорость сбора личных документов заявителя и членов семьи, выбор объекта и оплата недвижимости. В среднем на процесс стоит закладывать от 6 месяцев до 1 года. Beyond поможет подобрать недвижимость, собрать полный комплект документов, а также, если потребуется, организовать сдачу объекта в аренду.